导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(li暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了àng)极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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