5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīn结婚以后他那个越来越大了g)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(j结婚以后他那个越来越大了iào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 结婚以后他那个越来越大了