近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hón投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁g)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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