文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，中国内战打了几年，中国内战打了几年时间导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房(中国内战打了几年，中国内战打了几年时间fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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