5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业(yè)的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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