导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

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　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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