5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两需要(yào)有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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