OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(w农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的ù)流(liú)类等(děng)REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没有造(zào)成大的影响，“事件农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没(méi)想到仅过(guò)了(le)不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场活(huó)跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高(gāo)科(kē)目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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