导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zh负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁ái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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