近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命="8209108421682172698000">

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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