万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多ockquote>

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

　　

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