万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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