导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不(bù)意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米strong>

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.410公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。