5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fán千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗g)地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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