饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关(guān)于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客(kè)源优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房(fáng)政(zhèng)策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(m忝列门墙是什么意思，有幸忝列是什么意思ài)和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利(lì)用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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