5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市(shì)值c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式局(jú)在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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