万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了(位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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