万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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