OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回(huí)调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事(shì)项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后，韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn韩红个人简历和职位 韩红是什么军衔)业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们(men)可能(néng)面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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