“现在的(de)房(fáng)地产(chǎn)很难(nán)再(zài)出现像过去十年(nián)的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈(yù)加明显，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块向(xiàng)单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到了(le)最底部，而(ér)且(qiě)是反复(fù)地杀到了底部，再往(wǎng)下的(de)空间已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻(xún)找房(fáng)地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房(fáng)地产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准：有(yǒu)大的国(guó)资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年(nián)房地(dì)产的开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷(dài)款的，房企的(de)主要资金来源来自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新(xīn)房(fáng)的销售(shòu)情况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要(yào)还是那些(xiē)有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营(yíng)房企相对(duì)比(bǐ)较(jiào)困难，所(suǒ)以整(zhěng)个(gè)行业出现(xiàn)了(le)一个(gè)很(hěn)明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还(hái)是融资等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有(yǒu)国资背(bèi)景的(de)民营(yíng)房企股(gǔ)价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业的(de)成本优势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它的(de)净借贷水平（净负(fù)债率）是不(bù)是行业内的最(zuì)低水平；利润率是(shì)不是(shì)行(xíng)业内最高的(de)；融(róng)资成本是否是行业内最低(dī)的(de)；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这(zhè)些都(dōu)是我(wǒ)们(men)看(kàn)重(zhòng)的一家房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时(shí)满足上述条(tiáo)件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部(bù)分房(fáng)企出现了(le)“三道(dào)红线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红(hóng)周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发(fā)展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企(qǐ)房企(qǐ)，其财(cái)务指标称(chēng)得上完全(quán)健康的仍是(shì)少数(shù)。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企开始大(dà)举扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张(zhāng)弛有度尤(yóu)为(wèi)重(zhòng)要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进的扩张(zhāng)拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配(pèi)置的(de)一家房企进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例(lì)都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来了，其(qí)开始在(zài)一线城市进(jìn)行大举拿地，净负(fù)债率也由(yóu)此前的33％左右水准提(tí)高(gāo)到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了(le)接近三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购入地块也(yě)实现了快速的(de)开盘利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘(pán)入(rù)市(shì)。像这(zhè)类企业就符合“最后(hòu)的(de)赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主要集中(zhōng)在强二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒(xǐng)道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人(rén)感觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果负债(zhài)率扩(kuò)张得太快(kuài)，但未来的(de)两年(nián)市场没(méi)有(yǒu)想(xiǎng)象得那(nà)么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的(de)扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率水(shuǐ)平，在(zài)我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于快(kuài)速了(le)。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房企的(de)净负债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊扬解释(shì)，当(dāng)前房(fáng)地产行业的复苏(sū)速度(dù)并没有那么(me)快，所以要(yào)规避公司(sī)净负(fù)债率提高到一个(gè)比较(jiào)危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负(fù)债率(只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了lǜ)都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是(shì)，华(huá)润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践(jiàn)行(xíng)较积(jī)极的拿地(dì)策略(lüè)的同时(shí)，也较好地控制了公司的扩张速(sù)度与净负债率(lǜ)水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来(lái)看国央企与民(mín)营房(fáng)企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企的融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这(zhè)样，国(guó)央(yāng)企自(zì)然(rán)而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看(kàn)好国央企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管理有(yǒu)限公司就长期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合计持有滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和(hé)其自身的基(jī)本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走“下(xià)坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩(jì)表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度(dù)，滨江(jiāng)集团(tuán)更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成(chéng)营收来自(zì)杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的(de)营收比(bǐ)重只占到近(jìn)六(liù)成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续(xù)稳居杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而(ér)滨江集(jí)团在杭州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房(fáng)企排(pái)名迅速(sù)提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)房企(qǐ)排名(míng)已冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股价翻了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近期，滨(bīn)江集(jí)团更(gèng)是(shì)迎来多家机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量(liàng)赛(sài)道

　　机构在(zài)下(xià)游家(jiā)纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是(shì)房(fáng)地产(chǎn)产业链上的中游环节(jié)，其上游主(zhǔ)要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用行(xíng)业主要包括中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足(zú)导致上游不被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居(jū)领域，我们(men)相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)，因为(wèi)居(jū)民保(bǎo)有的住房规模越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增(zēng)加，内装(zhuāng)更新的(de)需求也会越来(lái)越多(duō)。美国过去(qù)的数据充(chōng)分说(shuō)明了(le)这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的(de)增长却一直都很好。对(duì)于地产产(chǎn)业链，我们相对看好和(hé)内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家(jiā)基金人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计，目前暂居(jū)前两(liǎng)位(wèi)的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别(bié)是(shì)富(fù)安娜(nà)和(hé)水星家纺(fǎng)，特(tè)别(bié)是(shì)前者在月(yuè)线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安(ān)娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生活只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了(huó)类产品的(de)研(yán)发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报(bào)告显示，报告期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一(yī)季报(bào)的十(shí)大流通(tōng)股股东来看，能(néng)够发现(xiàn)该股早(zǎo)已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的天下，彼时包括公募的(de)中(zhōng)欧(ōu)价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价(jià)值派基(jī)金(jīn)经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房地(dì)产产业链(liàn)股票还有金地集(jí)团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板块(kuài)也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度(dù)沉寂，不(bù)过(guò)好在(zài)困境反转露出(chū)曙光(guāng)，家居(jū)板块中年内表现最好的(de)是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是营(yíng)收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金经(jīng)理(lǐ)罗(luó)洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了持股(gǔ)，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟(zhōng)，在另(lìng)一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三(sān)只产品(pǐn)均(jūn)登榜十大流(liú)通股(gǔ)股东，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的(de)大多在香港(gǎng)上市(shì)，如何选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城(chéng)服务为例，它(tā)在中高(gāo)端楼(lóu)盘占比是比较高的(de)，每年到期(qī)的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很(hěn)少，因为物业公司很容(róng)易(yì)一开始是挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那(nà)么满意，能做到(dào)提价(jià)难度(dù)是非常(cháng)大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期(qī)之后提(tí)价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比(bǐ)较(jiào)好的服务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了