OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本(běn)身(shēn)园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要租户。虽(suī)然收了(le)三(sān)个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事(shì)件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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