5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到202偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧3年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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