5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(z3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子hī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.483ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债3ce是什么档次，3ce是什么档次的牌子权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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