OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二(èr)级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的(de)投资(zī)妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到(dào)了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产(chǎn妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思)业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项目一(yī)季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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