OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)五的大写是什么性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类五的大写是什么资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不(bù)受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步(bù)五的大写是什么，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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