OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级(jí)市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思收了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市(shì)场的信(xìn)心。”

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