文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付(fù)资(zī)金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàn四川的拼音怎么拼写的，四川拼音怎么拼写读音的g)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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