近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(ji纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次ān)的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎ纪梵希口红属于什么档次，一张图看懂口红档次ng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也(yě)称。

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