近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公募RE精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字ITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lá精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字i)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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