近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REI强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题Ts发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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