文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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