文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，八哥鸟寿命是多少年房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒ八哥鸟寿命是多少年u)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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