文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验马美如简介收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是马美如简介(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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