导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前(qián)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)串子是什么意思网络，足球串子是什么意思strong>，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异串子是什么意思网络，足球串子是什么意思也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。