近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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