万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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