文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开1cc的水等于多少克，1cc水是多少克(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的1cc的水等于多少克，1cc水是多少克10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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