OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的(de)8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致(zh人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么ì)二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计(人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第(dì)一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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