近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月)份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包黑豆熬水喝有什么好处和坏处，黑豆煮水坚持喝一个月括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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