万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵无锡市是几线城市押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　无锡市是几线城市　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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