万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中(zhōn正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长g)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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