导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大(1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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