OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗yè)内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波(bō)动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和(hé)换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于正常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一(yī)千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区(qū)产业(yè)空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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