导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(l维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次ái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于维多利亚的秘密什么档次，维多利亚的秘密算什么档次中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

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