近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的(de)特征。

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　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。