饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额(é)外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放馈赠的意思权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合标价(ji馈赠的意思à)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出，在二(èr)手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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