导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区写照的意思 写照是什么词性域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买写照的意思 写照是什么词性经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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