5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jià225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子o)于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子只能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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