导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(su外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗àn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗rong>

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超预期。