5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.之字是什么结构的字，近字是什么结构56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ之字是什么结构的字，近字是什么结构)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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